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Actos o Negocios jurídicos : “Son actos jurídicos los actos voluntarios lícitos , que tengan por fin inmediato , establecer entre las personas relaciones jurídicas , crear , modificar , transferir , conservar o aniquilar derechos ”. En estos el efecto buscado por el sujeto coincide con el que le asigna el derecho (la nota específica del acto jurídico que sirve para distinguirlo de los demás actos es su fin jurídico : nacimiento , modificación o extinción de una relación jurídica ). Dentro de estos se ubica el contrato , que por naturaleza es un acto jurídico .

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CLASIFICACIÓN DE LOS ACTOS JURÍDICOS. Actos jurídicos Positivos: (cuando es necesario la realización de un acto (un hacer) para que un derecho comience o acabe. Actos jurídicos Negativos: cuando es necesario la omisión de un acto (un no hacer) para que un derecho comience o acabe.

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Actos jurídicos Unilaterales: cuando para formarlos basta la voluntad de una sola persona. Ej. Testamento. Actos jurídicos Bilaterales: cuando para formarlos se requiere el consentimiento de dos o más personas.

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Actos jurídicos Inter Vivos: cuando su eficacia no depende de la muerte de aquellos que lo han otorgado. Actos jurídicos Mortis Causa: cuando su eficacia depende de la muerte de aquellos que lo han otorgado.

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Actos Jurídicos Formales: son aquellos que para su eficacia requieren alguna formalidad. Actos Jurídicos No Formales: son aquellos que no dependen de formalidad alguna para su eficacia.

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Actos Jurídicos de Administración: son aquellos que mantienen incólume el patrimonio (se realizan únicamente actos de conservación). Actos Jurídicos de Disposición: son aquellos que alteran de manera sustancial el patrimonio.

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Actos Jurídicos Patrimoniales: son los que tienen contenido económico. Actos Jurídicos Extrapatrimoniales: son los que no tiene contenido económico.

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Características del contrato . El contrato , como acto o negocio jurídico civil, presenta las siguientes notas distintivas : Es bilateral por requerir “el consentimiento unánime de dos o más personas”; estos a su vez pueden ser unilaterales o bilaterales conforme que al momento de celebrarse surjan obligaciones para una o ambas partes . Entre vivos por no depender “del fallecimiento de aquellos de cuya voluntad emanan ”. Nunca pueden ser mortis causa ; si lo es , es nulo , aunque puede servir como testamento si reúne los requisitos del mismo .

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Patrimonial por tener un objeto susceptible de una apreciación pecuniaria Pueden consistir en actos positivos o negativos. Pueden ser formales algunos, y otros no formales. Pueden consistir tanto en actos de administración como de disposición.

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Concepto de contrato: Cc ARTICULO 1351 El contrato es el acuerdo de dos o más partes para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial.

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La regla general es que los contratos se perfeccionan por el consentimiento de las partes. Los principios clásicos de la autonomía de la voluntad reconoce la existencia de la libertad de contratación y la libertad contractual. La primera corresponde al sentimiento interno de la parte, a la decisión libre de celebrar un determinado contrato y asumir las obligaciones correspondientes, en cambio la segunda está referida a la modalidad contractual permitida en nuestra legislación.

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El Art. 1354 del C.C. reconoce el principio de la autonomía de la voluntad al establecer que: “Las partes pueden determinar libremente el contenido del contrato, siempre que no sea contrario a la ley”

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El acuerdo de voluntades requiere que ambas voluntades deben ser reciprocas, coincidentes y simultáneas, porque el contrato se perfecciona con el consentimiento de las partes, tal como lo establece el Art. 1352, que dice: “Los contratos se perfeccionan por el consentimiento de las partes...”

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la capacidad de las partes. Al respecto se reconoce a la persona desde su nacimiento, el derecho de goce o capacidad jurídica, en cambio la capacidad de ejercicio, sólo es ejercida cuando la persona tiene aptitud para celebrar un contrato. Por ejemplo la capacidad de ejercicio se adquiere en las personas naturales a los 18 años de edad, y en las personas jurídicas, cuando éstas han cumplido con constituirse y registrarse con arreglo a ley.

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La ley señala que los mayores de 18 años de edad, puedan contratar por sí mismos, mientras que los menores y los incapaces deberán hacerlo a través de sus representantes legales. En el primer caso serán los padres o tutores del menor, y en el segundo caso deberá intervenir en su representación un curador.

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El Art. 43 del C.C. establece que son incapaces absolutos: Los menores de 16 años de edad. Los que se encuentran privados del discernimiento. Los sordomudos, ciegosordos y los ciegomudos, que no puedan expresar su voluntad de manera indubitable.

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Por otro lado el Art. 44, establece que son relativamente incapaces: Los menores de 18 pero mayores de 16 años. Los retardados mentales. Los que adolecen de deterioro mental. Los pródigos. Los ebrios habituales.

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Los que incurren en mala gestión. Los toxicómanos. Los que sufren pena que lleva anexa la interdicción civil.

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Los incapaces relativos no privados de discernimiento pueden celebrar válidamente, contratos relacionados con las necesidades ordinarias de su vida cotidiana (Art. 1358). Los representantes legales requieren autorización expresa del representado para disponer de los bienes o gravarlos, celebrar transacciones, compromisos arbitrales, entre otros actos.

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La contratación entre cónyuges, El Código Civil de 1984, regula expresamente los casos en que los cónyuges pueden celebrar contratos válidamente. Tal es el caso del referido en el Art. 312 que establece que los cónyuges no pueden celebrar contratos entre si, respecto de los bienes sociales, y en cambio para gravarlos o disponer de ellos, se requiere la intervención del marido y la mujer.

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Por otro lado, la contratación es posible entre ellos, cuando los esposos hayan establecido un régimen de separación de bienes o tengan bienes propios. Otras limitaciones las encontramos en el Art. 440 del C.C. que prohibe a los padres enajenar o gravar los bienes de los hijos, salvo autorización judicial

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Elementos de la Voluntad que hacen a la Validez del Consentimiento . Para que el consentimiento se entienda válido , debe ser prestado con discernimiento , intención y libertad . El discernimiento constituye el elemento intelectual del consentimiento . Consiste en la aptitud de apreciar juzgar nuestras acciones . Es “saber lo que se quiere ”. Guarda relación con los momentos interiores de concepción y realización del acto . Se desarrolla a través de pasos sucesivos : concepción del acto como posible , apreciación de motivos , deliberación , decisión .

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La intención es el querer humano ; “ querer lo que se sabe ”. Jurídicamente debe entenderse que una declaración es intencional o bien un acto , cuando el agente los ha querido o formulado con exacta conciencia de su sentido y cabal previsión de sus consecuencias . La libertad , tercer elemento requerido para que el querer sea considerado auténtico por el ordenamiento jurídico , es algo negativo , consiste en la falta de presión externa . Son las hipótesis de la violencia , en sus formas de fuerza o intimidación o del estado de necesidad .

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Los vicios del consentimiento o de la voluntad contractual. Más correcto que hablar de “ vicios del consentimiento ” es aludir a los vicios de la voluntad contractual. Por su naturaleza subjetiva , estos vicios no pueden actuar sino sobre voluntades singulares ; además , solo le esta permitido defenderse contra ese vicio al contratante que lo ha sufrido y no a la otra parte. Los vicios de la voluntad vulneran algunos de los elementos indispensables para que ésta sea sana , jurídicamente relevante : discernimiento , intención y libertad

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Ignorancia y error. La ignorancia y el error expresan dos estados intelectuales diferentes ; la ignorancia significa la ausencia completa de nociones sobre un punto cualquiera ; el error supone falsas nociones sobre él . La doctrina moderna prescinde del estudio de la ignorancia y se limita a considerar el error. El error jurídico comporta una falla de conocimiento , una discordancia entre un dato determinado de la realidad y la representación mental que de ese dato tenia el sujeto al realizar un acto que el derecho valora . Según su intensidad el error puede suprimir totalmente la voluntad o puede viciarla sin suprimirla ; el código ha asimilado ambos supuestos .

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El error vicio puede ser de hecho o de derecho. Es de hecho cuando el falso conocimiento recae sobre un dato fáctico o de hecho, contenido o presupuesto del negocio. Es de derecho cuando se refiere “al derecho aplicable a un caso dado”, a la disciplina jurídica del negocio, a la ley. el error de derecho no excusa. En ningún caso impedirá, dice, “los efectos legales de los actos lícitos, ni excusara la responsabilidad por los actos ilícitos”.

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Distingue el Código el error esencial del error accidental el primero es causa de nulidad del acto ( anulabilidad ), el segundo , no ejerce influencia alguna sobre su validez . si aquellos sobre lo cual se erró era fundamental en ese contrato determinado el error es esencial . Pero además de ser esencial el error requiere , para ser relevante , es decir para actuar como causa de anulabilidad del contrato,ser reconocible , por la otra parte contratante , cuanto atendidos el contenido o las circunstancias del negocio o la calidad de las partes , una persona de normal diligencia lo hubiese podido advertir , aunque de hecho no lo haya advertido .

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Dolo . El dolo como vicio para “... conseguir la ejecución de un acto , es toda aserción de lo que es falso o disimulación de lo verdadero , cualquier artificio , astucia o maquinación que se emplee con ese fin” Cabe tener presente que cuando hay dolo siempre hay ilicitud ; el engaño es , en todos los casos , contrario a la ley . Las falsedades leves , no son dolo . El dolo vicia la voluntad negocial actuando sobre la inteligencia mediante el engaño y, por lo tanto , induciendo a error al autor del negocio , es decir , que cuando el error es producto de un engaño se habla de dolo .

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La reticencia dolosa a diferencia de la acción dolosa, es un dolo por omisión; se configura cuando el contratante no desengaña a la parte contraria sobre un error reconocible en que incurre, o no le suministra aclaraciones que un deber de buena fe imponía. “La ley tutela la buena fe pero no la credulidad”. Tanto la acción como la omisión dolosa violan la buena fe con que deben celebrarse los

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El dolo , para actuar como vicio de la voluntad y conducir a la anulabilidad del negocio jurídico , debe ser determinante del querer , también denominado esencial o principal Si el contrato hubiese sido igualmente concluido en las mismas u otras condiciones , nos encontramos frente a un dolo incidental, que no quita validez al acto pero obliga a reparar los daños y perjuicios causados El dolo no requiere una intención específica de perjudicar al otorgante , aunque esa es la consecuencia . La intención puede estar dirigida a perjudicar solo por malignidad , pero también puede estar dirigida a obtener un beneficio indebido para si o para terceros , por afán de lucro , simpatía o lo que fuere .

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Pero además el dolo debe ser grave susceptible de engañar a un hombre de mediana prudencia . Un engaño no grave puede llegar a no ser engaño . Se traza un nuevo paralelo : esta vez entre el dolo grave y el error excusable. Así como quien incurrió en un error por descuido no lo puede alegar , también le esta impedido impugnar el acto a quien por negligencia se dejo engañar . un requisito más : que haya ocasionado un daño importante . el calificativo “ importante ” permite dejar de lado , exclusivamente , aquellas acciones u omisiones dolosas que acarrean daños insignificantes . prohíbe alegar el dolo de la parte contraria cuando a su vez se ha actuado engañosamente ( dolo reciproco ).

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Violencia . la violencia como vicio de la voluntad , comprensiva de la violencia material o física ( vis absoluta ) y de la violencia mental, moral o psíquica ( vis compulsiva ). En esta última la violencia actúa sobre la determinación psicológica . Habrá violencia moral o intimidación “... cuando se inspire a uno de los agentes por injustas amenazas , un temor fundado en sufrir un mal inminente y grave en su persona, libertad , honra o bienes , o de su cónyuge , descendientes o ascendientes , legítimos o ilegítimos “la intimidación no afectara la validez de los actos , sino cuando por la condición de la persona, su carácter , habitudes o sexo , pueda juzgarse que ha debido racionalmente hacerle una fuerte impresión ”.

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Interesa, en consecuencia, comprobar la idoneidad de la amenaza para producir una fuerte impresión en una persona sensata sin dejar de tener en cuenta las condiciones de la víctima. La violencia debe ser determinante del acto. La intimidación tiene que ser anterior o concomitante con el acto. La amenaza es notable si el temor es de tal naturaleza que impresione a una persona normal, es decir, que no se trate de un héroe ni de un pusilánime.

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La amenaza del ejercicio de un derecho no es , en principio, injusta y de allí que no configure intimidación sin embargo puede constituir violencia moral cuando se amenace con el ejercicio anormal o irregular de un derecho propio , o con el objeto de obtener beneficios ilícitos . La fuerza o intimidación pueden provenir de una parte o de un tercero No es indiferente que la parte beneficiada conozca o no la actitud del tercero agresor . El conocimiento coloca a ambos ( tercero y parte) en calidad de deudores solidarios de los daños y perjuicios ; la ignorancia del beneficiado hace al tercero único responsable . En ambos casos el negocio es anulable .

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Temor reverencial . Cuando el temor no depende de una amenaza ajena sino de hechos objetivos o de impresiones subjetivas de la víctima , sin que en ello coopere la voluntad o la acción de la persona temida , no hay violencia ni , por ende , motivo de anulación ; estamos frente al temor reverencial . “el temor reverencial , o el de los descendientes para con los ascendientes , el de la mujer para con el marido , o el de los subordinados para con su superior, no es causa suficiente para anular los actos ”. Barbero explica el temor reverencial “en el impulso espontáneo a realizar una acción , proveniente en el temor a desagradar si no se la hace , a mostrarse desagradecido (o hasta a recibir un reproche o la desaprobación ) a una persona hacia la cual se tiene sentimientos de reverencia , de veneración , de reconocimiento , sujeción , etc.”

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Estado de necesidad . Debemos limitar el análisis del tema al campo del derecho civil y, en particular, considerar el estado de necesidad como vicio de la voluntad contractual. El estado de necesidad coloca a la víctima en la disyuntiva entre dos males graves e inminentes . En materia contractual podemos ejemplificar con la penuria extrema que lleva a contratar en condiciones inicuas o a no lograr satisfacer una necesidad pungente . Para que esas presiones exteriores impersonales conduzcan a la anulabilidad del acto jurídico es menester que esas circunstancias exteriores sean tan duras y apremiantes que importen la privación de la libertad del agente .

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CLASIFICACION DE LOS CONTRAOS DE ACUERDO AL NIVEL DE NEGOCIACION

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Hay que diferenciar los siguientes contratos: Contratos Negociados : son aquellos que resultan de una negociación. Contratos Masificados: son aquellos que resultan de la predisposición de la parte más fuerte.

CONTRATACION MASIFICADA:

CONTRATACION MASIFICADA

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CONTRATOS POR ADHESIÓN El art. 1390 º Codigo Civil : El contrato es por adhesión cuando una de las partes, colocada en la alternativa de aceptar o rechazar íntegramente las estipulaciones fijadas por la otra parte, declara su voluntad de aceptar

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CLÁUSULAS GENERALES DE CONTRATACIÓN Nuestro Código civil en su art. 1392° dice: Las cláusulas generales de contratación son aquéllas redactadas previa y unilateralmente por una persona o entidad, en forma general y abstracta, con el objeto de fijar el contenido normativo de una serie indefinida de futuros contratos particulares, con elementos propios de ellos.

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Son las condiciones, cláusulas o estipulaciones formadas preventivamente en forma unilateral por una empresa o grupo de empresas, en forma general y abstracta, publicadas o dadas a conocer con miras a que, en base a ellas, se celebren una indefinida serie de contratos individuales, las cuales sólo tendrán carácter vinculatorio cuando se celebren los respectivos contratos.

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Principios que deben respetarse en todos los contratos

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Buena fe. En el Derecho Romano existieron ciertos contratos que engendraban obligaciones precisas y determinadas, taxativamente establecidas en la ley de modo tal que los contratantes quedaban obligados a cumplirlas fiel y puntualmente como resultaba de la fórmula empleada al celebrarlos, aunque ese cumplimiento pudiera resultar a veces contrario a las normas de la equidad.

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Pero junto a ellos existió otra categoría de contratos, calificados como de buena fe, tales como la compraventa, la permuta, el mutuo, etc., que obligaban no solamente a lo expresamente pactado sino a lo que resultase exigible entre personas justas y leales de acuerdo con las circunstancias de cada caso.

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En el derecho moderno esta distinción ha desaparecido en materia contractual y cabe considerar que todos los contratos son de buena fe.

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ARTICULO 1362 Los contratos deben negociarse, celebrarse y ejecutarse según las reglas de la buena fe y común intención de las partes. El texto del precepto es amplio y comprende todo el “iter contractual” tanto la celebración, como la interpretación y la ejecución del contrato. La expresión “buena fe” no resulta fácilmente explicable.

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En cuanto a la noción de buena fe, con referencia al momento de celebración, la actitud que aquí se requiere se podría calificar como lealtad al tratar, como hábito de hablar claro, que impone el hacer patente a la contraparte la situación real de las cosas, desengañándola de eventuales errores que sean reconocibles, y, sobre todo, absteniéndose de toda forma de reticencia fraudulenta y de toda forma de dolo pasivo que pueda inducir a una falsa determinación del querer de la parte contraria.

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En lo atinente a la fase de la interpretación, la buena fe funciona como criterio rector bajo cuya pauta debe ser interpretado el contrato. Y dado que la interpretación del contrato resulta necesaria para su correcta ejecución, las pautas aplicables a aquélla han de ser igualmente utilizables para ésta.

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Desde un punto de vista subjetivo, podría decirse que la buena fe en el cumplimiento de las obligaciones, impone al deudor hacer no solamente lo que ha prometido, sino todo lo necesario para hacer llegar a la contraparte el pleno resultado útil de la prestación debida.

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Desde un punto de vista objetivo de la ejecución del contrato, la buena fe somete a contralor el comportamiento integro de las partes; no solamente de una de ellas sino también de la otra en sus relaciones reciprocas, en cuanto también la otra debe satisfacer de todos modos una expectativa.

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La buena fe podría caracterizarse como un criterio de conducta que se asienta sobre la fidelidad al vínculo contractual y sobre el empeño de cumplir la legítima expectativa de la contraparte; empeño en satisfacer íntegramente el interés de la parte acreedora de la prestación. Considerada con relación al acreedor, la buena fe le impone el no exigir más de lo necesario para obtener la satisfacción de su interés en la medida prometida por el deudor.

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En el supuesto de incumplimiento de éste, el abstenerse de comportarse de manera que aumente indebidamente la onerosidad o el perjuicio que el incumplimiento ya produce por sí en las esfera de intereses del deudor.. El limite de la Buena Fe es la Razonabilidad

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LA EXTINCIÓN DE LOS CONTRATOS La terminación de un contrato puede producirse por causas naturales o violentas. Terminación natural Se considera terminación natural cuando ha vencido el plazo, o se ha cumplido la finalidad del mismo; las partes de mutuo acuerdo han decidido su terminación.

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Terminación violenta En cambio la terminación violenta, es cuando surgen algunas causales que impiden la continuidad del contrato, dando lugar a la resolución o rescisión contractual.

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La rescisión de los contratos Procede la rescisión de un contrato cuando la causal alegada existia al momento de celebrarlo, pero que la parte afectada no la conocía. Su declaración debe ser necesariamente judicial, y son efectos retroactivos a la fecha de su celebración. Se llega a la determinación de que nunca hubo contrato alguno.

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El Art. 1370 del C.C. establece textualmente lo siguiente: “Art. 1370.- La rescisión deja sin efecto un contrato por causal existente al momento de celebrarlo ”. De acuerdo a esta norma, la rescisión es el acto que deja sin efecto un contrato, por una razón que existía y no se conocía al momento de su celebración.

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La resolución de los contratos Procede la resolución de un contrato cuando la causal de incumplimiento es posterior a la celebración del mismo, y puede ser declarada por cualquiera de las partes en forma extrajudicial o judicialmente. El Art. 1371 del C.C. dice al respecto lo siguiente: La resolución deja sin efecto un contrato válido por causal sobreviniente a su celebración ”.

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La resolución presupone, a diferencia de la rescisión, un acto por el cual el contrato queda sin efecto, debido a la concurrencia de circunstancias sobrevinientes.

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Tratándose de incumplimiento, la parte afectada puede solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato, y en uno u otro caso, el pago de los daños y perjuicios causados (Art. 1428 del C.C.).

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Cuando la resolución, se basa en causal sobreviniente, la parte que se perjudica con el incumplimiento pueda requerirla mediante carta entregada por vía notarial, para que cumpla con la prestación, dentro de un plazo no menor de quince días, bajo apercibimiento de que, en caso contrario, el contrato queda resuelto de pleno derecho, quedando a cargo del deudor la indemnización de daños y perjuicios (Art. 1429 del CC)

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Este es uno de los medios contractuales más eficaces para lograr que se ejecuten las obligaciones, pues el incumplimiento da lugar a la resolución automática del contrato y no es necesario que el perjudicado recurra al Poder Judicial.

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LAS ARRAS Y LA CLÁUSULA PENAL Al celebrarse un contrato, las partes pueden acordar la entrega de una señal, que puede ser un bien o dinero, para evidenciar la voluntad de haberse concluido un contrato. A esta señal o caparras se le conoce como arras. Estas arras pueden ser de dos clases:

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Arras de retractación Se utilizan únicamente en contratos preparatorios (compromiso de contratar en el futuro y contrato de opción), facultándose a una de las partes o ambas, a retractarse o arrepentirse de celebrar el contrato definitivo. El efecto de estas arras es el siguiente:

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Si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolverá de inmediato o las imputará sobre su crédito, de ser posible (Art. 1483 del C.C). Si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en beneficio de la otra parte. En cambio, si se retracta quien recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho.

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Arras confirmatorias Vienen a ser la reiteración material de que las partes han concluido un contrato y en muchos casos representa un adelanto de la prestación, cuya ejecución aún no se ha materializado. De conformidad con lo establecido en el Art. 1477 del C. C., estas arras importan la conclusión del contrato, y presentan los siguientes efectos:

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Si se cumple el contrato, quien las recibió deberá devolverlas, o a su elección y salvo pacto distinto, las imputará como adelanto de la prestación, si ello es posible. Si se incumple el contrato, por culpa de quien entregó las arras, éste las pierde. Si quien no cumplió es la parte que las ha recibido, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras.

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Quien se perjudica por el incumplimiento del contrato, acepta la fórmula establecida anteriormente o puede pedir alternativamente, la ejecución judicial del contrato o la resolución del mismo, y en ambos casos el cobro de la indemnización por daños y perjuicios.

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La cláusula penal Es el pacto o acuerdo de pago de una indemnización o penalidad para el caso de que una de las partes incumpla con el contrato. El Art. 1343 del C.C. determina que para exigir la cláusula penal no es necesario probar la existencia del daño causado ni su cuantía, y como se trata de la pena convencional, importa la fijación anticipada del perjuicio, no siendo necesario que el acreedor alegue y compruebe el daño causado por el incumplimiento.

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Esta cláusula tiene la naturaleza de ser una cláusula accesoria y puede ser estipulada conjuntamente con la obligación principal (contrato de compraventa, arrendamiento, per rnuta, suministro, comodato, donación, etc.) o por acto posterior, pero en ningún caso después de producido el incumplimiento.

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Diferencias entre las arras y la cláusula penal Existen características muy similares que han llevado a ciertos autores a identificarlas, como por ejemplo: Ambas aseguran una indemnización convenida anticipadamente.

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Ambas plantean una valorización convencional de los daños ulteriores causados por incumplimiento del contrato. Ambas suponen que la parte dispuesta a ejecutar su prestación se vea indemnizada por la retractación o incumplimiento de la otra parte.

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Sin embargo, a pesar de que presentan ciertas analogías, su importancia radica en apreciar y distinguir sus diferencias, tales como: Las arras se entregan a la firma del contrato, en cambio la cláusula penal contiene una indemnización convenida anticipadamente, que se tiene que cobrar judicialmente como consecuencia del incumplimiento contractual.

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Las arras de retractación dan derecho a desistirse del contrato y no supone incumplimiento. La cláusula penal por el contrario opera siempre en caso de incumplimiento contractual.

OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO :

OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO Se protege el derecho del adquirente a disfrutar en forma pacífica y útil del bien que se le ha transferido, sea en propiedad, posesión o uso. (muebles o inmuebles). El transferente está obligado a responder frente al adquirente, por la evicción, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios, siempre que el bien adquirido no cumpla la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuya su valor.

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La evicción Es la causa de la privación que sufre el adquirente, de todo o parte del derecho de propiedad, uso o posesión del bien que adquirió, en virtud de una resolución judicial o administrativa firme y por razón de un derecho de tercero, anterior a la a la fecha de la transferencia efectuada a favor del adquirente.

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Efectos del saneamiento. - El adquirente tiene el derecho a pedir al transferente: El valor del bien al momento de la evicción. Los intereses legales desde la evicción. Los frutos devengados. Las costas del juicio de evicción

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Los tributos y gastos del contrato que fueron pagados por el adquirente. Las mejoras hechas de buena fe por el adquirente. La indemnización de daños y perjuicios ocasionados al adquirente.

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Pérdida del derecho al saneamiento: El adquirente pierde el derecho de exigir el saneamiento en los siguientes casos: Si no pidió y cuidó que se citara al transferente con la demanda del juicio de evicción. Si se sometió la causa a arbitraje sin asentimiento del transferente. Si transigió el juicio sin anuencia del transferente. Si conocía que el bien era litigioso o ajeno. e. Por caducidad (después de un año).

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SANEAMIENTO POR VICIO OCULTO Vicio oculto es el que existía al momento de la transferencia pero que no era visible o conocido por el adquirente. El transferente está obligado de transferir el bien libre de defectos que comprometan su uso idóneo.

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El Art. 1504 del C.C. establece que no se consideran vicios ocultos los que el adquirente pueda conocer actuando con diligencia exigible al momento de recibir el bien.

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Clases de Vicios: Vicios fís icos.- La noción del vicio oculto está ligada á la existencia de deterioros, anomalías y defectos fisicos del bien no susceptibles de ser apreciados a simple vista y que de alguna manera afectan el derecho del adquirente a su adecuada utilización.

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Falta de cualidades .- Hay lugar al saneamiento si el bien carece de las cualidades prometidas que le dan valor al bien o lo hacían apto para la finalidad de la adquisición . Vicio jurídico .- Hay lugar al saneamiento cuando existan cargas , limitaciones o gravámenes ocultos y de los que no se dio noticias al celebrarse el contrato .

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Saneamiento por hecho propio Hay lugar al saneamiento, si con posterioridad al contrato, por los hechos del transferente, hacen que el bien pierda o disminuya su valor, o lo hagan inútil para la finalidad de su adquisición, o reduzca sus cualidades.

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Acciones que puede ejercer el adquirente: Acción redhibitoria o resolutoria El adquirente puede pedir la resolución del contrato, quedando el transferente obligado al pago de: El valor del bien a la fecha de la resolución judicial. Los intereses legales desde la fecha de citación con la demanda.

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Los gastos y tributos del contrato, pagados por el adquirente. Los frutos del bien que estuviesen pendientes a la fecha de la resolución. e. La indemnización de daños y perjuicios cuando se ha procedido de mala fe.

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Acción estimatoria Llamada también quanti minoris y es aquella por la cual el adquirente 0pta por no pedir la resolución del contrato, sino que demanda para que el Juez fije el menor valor que el bien vale, por razón del vicio oculto o por el hecho propio del transferente, en el momento de ejercer la acción de pago.

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