#expert_judiciaire_immobilier_valence_indemnité_eviction

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Presentation Description

Un bailleur copropriétaire de la résidence de tourisme souhaite échapper au paiement d'une indeminité d'éviction après son refus de renouvellement du bail commercial après 9 ans. Il fait délivrer un congé de non renouvellement du bail commercial pour dénégation du statut des baux commerciaux. Le bailleur défend l'idée qu'aucun fonds de commerce n'est exploité dans les locaux et que l'application des baux commerciaux n'est pas possible.

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Presentation Transcript

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Tr ae sch A vo c a t

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L’appréciation de l’indemnité d’éviction par les juges La loi ne fixe aucune règle impérative au juge pour le calcul de l’indemnité d’éviction .

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Le juge apprécie souverainement le montant de l’indemnité d’éviction au vu des éléments qui lui sont soumis et selon le mode de calcul qui lui paraît le meilleur . Les juges du fonds fixent souverainement , par la méthode qui leur parait la mieux appropriée , la valeur du fonds de commerce à la date de l’éviction . Dans le cadre de la détermination de l’indemnité principale d’éviction , le juge du fond apprécie souverainement , selon la méthode qui lui apparaît la mieux appropriée , la valeur du droit au bail.

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Précision Dans le cadre de la détermination de l’indemnité principale d’éviction, le juge du fond apprécie souverainement, selon la méthode qui lui apparaît la mieux appropriée, la valeur du droit au bail. Tel est l’enseignement d’un arrêt de la Cour de cassation du 15 octobre 2008.

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Les juges du fond peuvent , en conséquence , refuser de considérer que le droit au bail n’aurait aucune valeur en raison des conditions restrictives stipulées au bail auxquelles est subordonnée sa cession. Cet arrêt précise , également , que la somme représentant le ”pas-de- porte ” réglé par le preneur pour sa réinstallation dans des locaux équivalents doit être intégrée dans le montant qui lui est dû au titre de l’indemnité d’éviction .

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Toute décision accordant l’allocation de l’indemnité d’éviction doit être motivée . Les éléments retenus et ceux écartés pour le calcul de cette indemnité font l’objet d’un contrôle .

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Toute décision accordant l’allocation de l’indemnité d’éviction doit être motivée. Les éléments retenus et ceux écartés pour le calcul de cette indemnité font l’objet d’un contrôle.

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Cependant, tel n’est plus le cas aujourd’hui et ce, depuis la loi du 5 janvier 1957 qui est venue modifier l’article L. 145-14 du Code de commerce. A cette époque, la question s’est posée de savoir si la Cour de cassation allait changer sa position vis-à-vis des juges du fond . Dans la mesure où la nouvelle loi venait préciser les éléments à prendre en compte pour la fixation du montant de l’indemnité d’éviction, il était nécessaire de revoir cette conception traditionnelle de l’évaluation du préjudice par les juges du fond.

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Le juge doit indiquer avec précision les éléments dont il a tenu compte pour le calcul de l’indemnité d’éviction. Les juges doivent justifier le montant de l’indemnité d’éviction qu’ils fixent mais ne sont pas tenus d’évaluer séparément les divers éléments de l’indemnité. La valeur du fonds de commerce est souverainement appréciée au moment du départ du locataire.

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un bailleur avait donné un congé portant refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction . Le locataire ayant par la suite faussé les données relatives à l’évaluation du montant de l’indemnité d’éviction en vue d’augmenter son montant , le bailleur avait rétracté son offre d’indemnité d’éviction . Sur l’action du locataire en contestation de cette rétractation , la cour d’appel relève que le bailleur était en droit de refuser le renouvellement sans offre d’indemnité , l’agissement du locataire pouvant être considéré

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comme un motif grave et légitime . On sait , en effet , qu’un motif grave et légitime peut justifier un refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction (article L. 145-17, I, 1° du Code de commerce, N° Lexbase : L5745AIM). L’appréciation du motif grave et légitime est un pouvoir souverain des juges du fond (Cass. civ. 3, 1 avril 1998, N° Lexbase : A2710ACD).

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Dans cet arrêt du 19 décembre 2001 , la cour de cassation ne remet pas en cause la qualification de motif grave et légitime en se retranchant derrière le pouvoir des juges du fond. Ce qu’elle met en cause, et sur ce point l’arrêt est cassé , ce sont les conséquences que la cour d’appel tire de cette qualification. Elle a en effet diminué le montant de l’indemnité d’éviction au motif que toutes les données n’avaient pas été faussées . Or, la Cour de cassation relève la contradiction qu’il existe à affirmer, d’une part, l’existence d’un motif grave et légitime et, d’autre part, le droit à une indemnité d’éviction . L’existence d’un motif grave

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et légitime fait obstacle à l’octroi d’une indemnité d’éviction , même diminuée . Pour autant , l’existence d’agissements fautifs ne fera pas forcément obstacle à l’octroi d’une indemnité d’éviction .

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serait alors celle d’un agissement qui ne serait pas suffisamment important pour être qualifié de motif grave et légitime. Il pourrait, toutefois, justifier alors une diminution du montant de l’indemnité d’éviction ( Cass . civ. 3. 16 janvier 1969, N° Lexbase : A7644AHL et Cass . com. 4 mai 1960, Veuve Salaun c/ Moullec , N° Lexbase : A7584AX8). Cass . civ. 3, 28-09-1982, n° 81-12.038 (N° Lexbase : A7580AGT)

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T H E E N D https://www.traesch-avocat.fr/Residence-Tourisme/Etudiante-Baux-commerciaux/pourquoi-faut-il-payer-une-indemnite-d-eviction.html

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