Les conditions du droit du locataire au maintien dans les lieux

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Presentation Description

Une indemnité d'occupation due par le preneur évincé sur le fondement de l'article 1382 du Code civil à compter de la date où la résiliation du bail prend effet . Celle-ci est fixée par la juridiction saisie selon des critères qui peuvent être différents de ceux énoncés par l'article L. 145-28 du Code de commerce qui concerne l'indemnité due par le preneur maintenu en possession dans l'attente de la fixation du paiement de l'indemnité d'éviction.

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Presentation Transcript

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Les conditions du droit du locataire au maintien dans les lieux

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L'essentiel Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail sans motifs graves et légitimes, il doit payer une indemnité d’éviction au locataire. Le locataire a le droit de rester dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité. Le maintien dans les lieux, en application de l’article L. 145-28 du Code de commerce, du titulaire du bail qui a reçu congé avec offre d’indemnité d’éviction, s’opère aux conditions et clauses du bail expiré.

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Lorsque le bail comporte une clause instituant un pacte de préférence au profit du preneur en cas de vente des locaux , cette clause doit être respectée durant la période de maintien dans les lieux .

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Le bailleur peut invoquer les agissements du locataire constituant un motif grave et légitime lors du maintien dans les lieux , pour revenir sur son offre d’indemnité d’éviction et ainsi le locataire n’a plus le droit de se maintenir dans les lieux .

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La sous-location irrégulière est un motif de perte du droit à l’indemnité d’éviction et donc de celui du maintien dans les lieux pour le locataire , à moins que la sous-location n’ait été que de courte durée et que l’assiette était restreinte . Les formalités contractuelles de la cession doivent être respectées , même lorsqu’elle intervient alors que le preneur se maintient dans les lieux dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction : à défaut , le preneur est déchu du droit à son paiement .

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Est irrecevable la demande d’indemnité du preneur dirigée contre l’ancien propriétaire de l’immeuble loué qui lui avait signifié un congé portant refus de renouvellement lorsque le preneur a été poursuivi en expulsion par le nouvel acquéreur de l’immeuble . Précision Les conditions du droit du bailleur au paiement d’une indemnité d’occupation L’article L145-20 du Code de commerce dispose que le preneur qui a droit à une indemnité d’éviction peut se maintenir dans les lieux jusqu’à son paiement. Il devra toutefois payer au bailleur une indemnité d’occupation.

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Le 10 mars 1999, Mme A., propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société ASM, a signifié à sa locataire un congé portant refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction . Par un arrêt du 26 juin 2001, la cour d’appel de Caen a condamné Mme A. au paiement de cette indemnité et a ordonné l’expulsion de la société ASM. Le 29 juin 2001, l’immeuble loué a été vendu par acte authentique à la société G. et la société ASM a quitté les lieux loués le 8 septembre 2001. Le 13 novembre 2002, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé en toutes ses dispositions l’arrêt de la cour d’appel de Caen du 26 juin 2001. Le 21 octobre 2003, la société ASM a assigné Mme A. en paiement de dommages-intérêts au titre de la ”restitution par équivalent de son droit au maintien dans les lieux ”. La cour d’appel de Caen, par un arrêt du 25 novembre 2004, a, avec raison, déclaré irrecevables les demandes de la société ASM, en tant qu’elles sont dirigées contre Mme A.. En effet , la Haute cour estime que la cour d’appel , ayant relevé que c’était la société G. qui avait poursuivi la société ASM en expulsion en juillet 2001, soit après la vente de l’immeuble loué , a pu en déduire que les demandes de la société ASM étaient irrecevables en ce qu’elles étaient formulées à l’encontre de Mme A. Le locataire perd son droit à l’indemnité d’éviction et donc celui au maintien dans les lieux s’il n’exerce pas d’activité commerciale et ne respecte pas son obligation de garnissement des lieux .

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L’application de la clause résolutoire relative au non paiement du loyer par le locataire lors du maintien de ce dernier dans les lieux n’est pas possible en raison du fait que l’indemnité d’occupation remplace le loyer à l’expiration du bail.

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Le locataire se maintenant dans les lieux , dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction , aux clauses et conditions du bail expiré , le bailleur peut se prévaloir de la clause résolutoire , cet acte ne valant pas repentir

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Le bailleur peut , pour refuser de payer l’indemnité d’éviction , invoquer la clause résolutoire du bail expiré à l’égard du locataire maintenu dans les lieux . Conformément à l’article L.145-28, le preneur maintenu dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction peut exiger du bailleur qu’il réalise les travaux prévus à sa charge dans le contrat expiré . Le droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction ne fait pas obstacle à l’octroi d’intérêts légaux , prévus à l’article 1153 du code civil.

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Les conditions du droit du bailleur au paiement d’une indemnité d’occupation L’article L145-20 du Code de commerce dispose que le preneur qui a droit à une indemnité d’éviction peut se maintenir dans les lieux jusqu’à son paiement . Il devra toutefois payer au bailleur une indemnité d’occupation . Le droit au maintien dans les lieux s’exerce aux conditions et clauses du bail expiré , de sorte que le preneur reste tenu de régler le loyer transformé en indemnité d’occupation sans que le bailleur soit tenu d’en faire la demande ( rendu à propos de la question de la validité d’un commandement visant la clause résolutoire du bail pour non- paiement des loyers ).

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Pour la période située entre l’expiration du bail et l’exercice du droit de repentir par le bailleur , le locataire doit payer une indemnité d’occupation en vertu de l’article L. 145-28 du Code de commerce L’indemnité d’occupation n’est pas la sanction d’une faute commise par le locataire mais la contrepartie de sa jouissance des lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction . La compensation entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation doit jouer lorsque chacune des indemnités a été fixée par un précédent arrêt . L’évaluation de l’indemnité d’éviction par une décision définitive avec la précision que devront s’ajouter les frais de licenciement sur justificatifs ne permet pas de différer le jeu de la compensation légale avec l’indemnité d’occupation .

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Le locataire d’un local à usage commercial n’a pas à payer une indemnité d’occupation , si pendant la période du maintien dans les lieux , il n’a pu exploiter son fonds qui faisait l’objet d’un arrêté de fermeture en raison de l’état de péril de l’immeuble .

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Le locataire n’est tenu de verser une indemnité d’occupation que s’il a occupé les locaux loués après la date d’effet du congé , ou si une clause du bail lui fait obligation de les occuper au- delà de cette date.

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Les exceptions du droit du locataire au maintien dans les lieux En principe , le locataire , à qui le bailleur refuse le renouvellement du bail, a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction . Le locataire , à qui le bailleur refuse le renouvellement du bail, a droit , en principe , au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité .

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Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire l’immeuble existant , à charge de payer évincé une indemnité d’éviction . Il en est de même pour effectuer des travaux nécessitant l’évacuation des lieux . Dans le seul cas où des travaux dans l’immeuble nécessitent l’évacuation des lieux , le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal du grande instance.

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Toutefois , certaines situations - perte de la chose louée , infraction commise par le locataire lors de son maintien dans les lieux — font perdre au locataire son droit à l’indemnité d’éviction et, par suite, à son maintien dans les lieux . Constitue une faute grave entraînant la déchéance du locataire de son droit à une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux , le fait pour ce dernier de mettre à la disposition d’une mineure prostituée une chambre de l’hôtel qu’il exploite . Dès lors que le preneur décide d’annuler sa demande de paiement d’une indemnité d’éviction , il n’a plus droit au maintien dans les lieux au- delà du terme prévu au contrat .

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