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Contrato de Hipoteca Concepto . La hipoteca es un contrato accesorio de garantía real, que constituye el deudor o un tercero sobre bienes muebles e inmuebles determinados y enajenables, que no se entregan al acreedor, y que da derecho a [este, de persecución y venta de la cosa hipotecada, en caso de incurrimiento de la obligación garantizada, para ser pagado con el valor de los bienes en el grado de preferencia que establece la ley (artículo 2893 del C.C)

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Elementos . De esta definición, podemos apreciar estos : 1.Es un contrato accesorio de otro principal 2.Es una garantía real 3.La puede constituir el deudor o un tercero a favor (artículo 2904 del C.C) 4.Puede recaer sobre bienes muebles e inmuebles 5.Solo puede recaer sobre bienes determinados enajenables (artículos 2895 y 2906 del C.C) 6.Los bienes hipotecados no se entregan al acreedor (artículo 2893 del C.C)

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Características . Son las siguientes: 1.Es un contrato accesorio 2.Es un contrato unilateral 3.Es un contrato consensual, en oposición al real. 4.Es un contrato formal

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Elementos esenciales. Son el consentimiento y el objeto: 1.El consentimiento. Se forma cuando el acreedor y el deudor de una obligación principal están de acuerdo para que el deudor o una tercer persona otorguen en favor al acreedor una garantía real, constituida sobre bienes ciertos y determinados. 2.El objeto. Es el bien mueble o inmueble que se queda en garantía. a)Los bienes deben ser determinados. La hipoteca solo puede recaer sobre bienes especialmente determinados en el artículo 2895 del C.C b)Solo pueden ser hipotecados los bienes que puedan ser enajenados. Ya que una de las finalidades de la garantía hipotecaria es poder vender los bienes para pagar la deuda principal y accesorios, en caso de incumplimiento del deudor.

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c)La hipoteca se extiende o se amplia. En los casos siguientes: A las accesiones naturales del bien hipotecado. A las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados. A los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la finca y que no puedan separarse sin menoscabo de esta o del deterioro que sufran dichos objetos. A los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados (artículo 2896 del C.C)

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d)La nuda propiedad. Puede hipotecarse y si el usufructo se consolida con la nuda propiedad, la hipoteca se extiende al mismo usufructo si así se hubiere pactado. e)La hipoteca sobre bienes ya hipotecados. La renuncia de no hipotecarse los bienes por segunda vez es nula de pleno derecho. En caso de la segunda hipoteca, deben dejarse a salvo los derechos de prelación que establece la ley (artículo 2901 del C.C)

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f)La hipoteca constituida sobre derechos reales. Entre los derechos reales, objeto de hipoteca, citamos los siguientes: 1.La copropiedad 2.El usufructo 3.La nuda propiedad 4.La propia hipoteca 5.La servidumbre, siempre que se hipoteque simultáneamente con el predio dominante. 6.La posesión

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La Hipoteca no comprenderá, salvo pacto contrario: a) Los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que esos frutos se hayan producido antes de que el acreedor exija el pago de su crédito. b) Las rentas vencidas (frutos civiles) y no satisfechas al tiempo de exigirle el cumplimiento de la obligación garantizada (Articulo 2897 del C.C) La hipoteca de una construcción. Si esta levantada la construcción en terreno ajeno, comprende el suelo.

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Bienes que no se pueden hipotecar : a) Los frutos y las rentas pendientes, sin reparación del predio que los produzca. b) Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios para su adorno o comunidad. c) Las servidumbres, a no ser que se hipotequen conjuntamente el predio dominante. d) El derecho de percibir los frutos en el usufructo concedido por el Código Civil a los ascendientes sobre los bienes de sus descendientes. e)El uso y la habitación. f) Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se haya registrado previamente, o si se hace constar en el título constitutivo o hipoteca y el acreedor tiene conocimiento del litigio.

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Elementos de Validez. La capacidad y la forma 1.La capacidad . Solo tiene capacidad para hipotecar el que puede enajenar. a)Los comuneros. No tienen capacidad legal para hipotecar uno solo de los comuneros, solo cuando el gravamen lo autoricen la totalidad de condueños. b)De un tercero para hipotecar . No solo el deudor debe tener capacidad para hipotecar, sino también la debe tener el tercero que lo otorga. c)Los consortes. Como la hipoteca lleva implícito la posibilidad de la enajenación, los cónyuges necesitan estar casados bajo régimen de separación de bienes.

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d)La patria potestad. Los que ejercen la patria potestad no tienen capacidad para gravar los bienes inmuebles y los bienes muebles preciosos, propiedad de sus hijos, a no ser que sea por causa de absoluta necesidad o de evidente beneficio, siempre que tengan la autorización judicial. e)El tutor. Tampoco tiene capacidad legal para gravar los bienes inmuebles que correspondan a su pupilo, ni tampoco puede gravar los muebles preciosos, a no ser que sea por causa de absoluta necesidad o de evidente utilidad para el menor y siempre que sea debidamente justificada.

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f)El copropietario incapacitado. Cuando se trata de gravar o hipotecar, a título oneroso, bienes que pertenezcan al incapacitado como copropietario, se comenzara por mandar justipreciar dichos bienes para fijar con toda precisión su valor y la parte de ellos represente el incapacitado, a fin de que el juez resuelva la conveniencia de que se dividan materialmente los bienes, para que aquel reciba, en plena propiedad, la parte que le corresponda.

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g)Capacidad especial para hipotecar : 1.Hipoteca de cosa ajena. Nadie tiene la capacidad para hipotecar la cosa ajena. 2.El heredero aparente. Si el que entro en posesión de la herencia, la hubiere hipotecado en todo o en parte, antes de ser remplazado por incapacidad, si la pierde, en caso que aquel con quien contrato procedió de buena fe, el contrato de hipoteca subsistirá; pero el heredero incapaz, estará obligado a indemnizar al heredero legítimo de todos los daños y perjuicios.

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3.Hipoteca constituida por el propietario cuyo título es declarado nulo. Todos los derechos reales o personales transmitidos a tercero sobre un inmueble por una persona que ha llegado a propietario de el en virtud de un acto anulado, quedan sin ningún valor y puedan ser reclamados directamente del poseedor actual mientras no se cumpla la prescripción, observándose lo dispuesto para los terceros adquirentes de buena fe.

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4. Hipoteca constituida por el donatario a quien se le revoca la donación. Cuando se revoca la donación por la supervivencia de hijos o por ingratitud, si el donatario hubiera gravado o hipotecado los bienes con anterioridad a la revocación, la hipoteca subsiste y el donante tiene derecho de exigir al donatario que redima la hipoteca. 5. Hipoteca constituida por el propietario, cuyo dominio es irrevocable o está sujeto a término o condición. La hipoteca está sujeta a las condiciones y limitaciones a que está sujeto el derecho de propiedad.

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2.-La F orma . Los contratos en los que se consigue garantía hipotecaria otorgada con motivo de la enajenación de terrenos o casas por el gobierno del Distrito federal, para la constitución de patrimonio de familia o para personas de escasos recursos, cuando el valor del bien hipotecado no exceda del valor máximo establecido en el artículo 2317, que requiere hacerse en documento privado sin el requisito d testigos y de la ratificación de firmas (artículo 2917, segundo párrafo del C.C)

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Clases. Son las siguientes: Hipoteca voluntaria. Se constituye por consentimiento los contratantes o por el consentimiento de un tercero que otorgue la garantía hipotecaria en favor del acreedor principal. Hipoteca Necesaria. Es necesaria cuando la ley sujeta a aluna persona a prestar esa garantía sobre bienes determinados. Hipoteca Ordinaria. Es aquella que desde que se constituye es un favor de persona determinada, sobre una propiedad y cantidad precisa mediante las formalidades que establece la ley.

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4. Hipoteca Excepcional. Se constituye sobre una obligación que no tiene existencia cierta en cuanto se refiere al bien hipotecado y al monto del crédito. 5. Hipoteca Inmobiliaria. La que se constituye sobre bienes inmuebles. 6. Hipoteca Mobiliaria. La que se constituye sobre bienes muebles.  

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Efectos. 1. Efectos con relación al bien hipotecado. La hipoteca se extiende La hipoteca no comprende Si la cosa se destruye por incendio o por caso fortuito, subsiste la hipoteca sobre los restos que queden y el valor del seguro quedara afectado. 2. Efectos en relación con la persona que constituye la hipoteca. Estos son: La posesión se los bienes hipotecados. El que constituye la hipoteca, sea el deudor o un tercero, conserva la posesión del bien hipotecado. La propiedad de los bienes hipotecados. El que hipoteca conserva la propiedad del bien hipotecado y, por tanto, puede vender la propiedad a una tercera persona, solo que los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de tercero. Si la hipoteca no tiene plazo cierto, no puede estipularse el anticipo de rentas ni estipularse arrendamiento por más de un año se trata de fincas rusticas ni por más de dos meses, se trata de fincas urbanas Que pacto en contrario pertenecen al deudor hipotecario los triunfos industriales y las rentas hasta el momento de exigirse el pago del crédito principal.

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3. Efectos respecto al acreedor hipotecario y sus derechos EXIGIR QUE SE MEJORE LA HIPOTECA.- Si el inmueble hipotecado se hiciere insuficiente por pérdida o deterioro, sin culpa del deudor, para garantizar la deuda, podrá el acreedor exigir que se mejore la hipoteca. En el caso de la disposición anterior, se sujetara A juicio de peritos la circunstancia de haber disminuido el valor de la finca hipotecada, con el fin de responder de la obligación principal. DERECHO DE PERSECUCION DE LA COSA HIPOTECADA.- Ya hemos manifestados que los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuestos. Por esta razón al acreedor hipotecario tiene el derecho de perseguir la cosa para hacer efectiva la obligación. Propiedad pase a tercera persona, pero para ejercitarse este derecho necesitan algunos requisitos. Primero la hipoteca cambien poseedor, segundo, obligación vencida y tercera, que la hipoteca se encuentra inscrita en el registro público de la propiedad .

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c) DERECHO A VENDER LA COSA HIPOTECARIA.- El contrato hipoteca, da derecho al acreedor principal en caso de incumplimiento de obligación garantizada a ser pagado con el valor de los bienes. Y como consecuencia del juicio, se procederá a la venta de los bienes hipotecados a efecto de haber pagado al acreedor. Caso de la venta judicial. La venta judicial se hace previo al juicio que se trasmite en la vía hipoteca y tendrá por objeto, la constitución, ampliación, división y registro de una hipoteca. Derecho a adjudicación en el remate. No habiendo postor quedara al arbitrio del ejecutante perder en el momento de la diligencia que se le adjudiquen los bienes por las dos terceras partes del precio que sirvió de base para la segunda subasta o que se le entreguen en administración los bienes. Derecho de adjudicación como mejor postor en el remate. El ejecutante podrá tomar parte de la subasta y mejorar las posturas que se hicieren. Derecho de venta extrajudicial y el pacto comisorio. El acreedor hipotecario puede convenir con el deudor en que se adjudique el bien hipotecado en el precio que se fije al exigirse la deuda, no en el que tenía en el momento de celebrarse el contrato de hipoteca.

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El pacto comisorio. Está prohibido en el contrato de hipoteca, pues sería injusto que el deudor por encontrarse en estado de necesidad al solicitar un préstamo, pudiera el acreedor lograr que en caso de incumplimiento se quedara con la propiedad. D) DERECHO DE PREFERENCIA. El acreedor hipotecario deberá ser pagado en el grado de preferencia establecido por la ley. Con el precio de los bienes hipotecados, se pagara la deuda en el orden siguiente: Primero. Los gastos del juicio respectivo y los que causen las ventas de esos bienes. Segundo. Los gastos de conservación y administración de esos bienes. Los gastos de conservación solo los que sean necesarios.

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Tercero. La deuda del seguro de esos bienes. Cuando esa deuda consta auténticamente. Cuarto. Los créditos hipotecarios. Si hubiere varios acreedores garantizados con los mismos bienes pueden formar un concurso especial con ellos y serán pagados por el orden de fechas en que se otorgaron las hipotecas. E) INTERVENIR EN LA DIVISIÓN DE LA COSA HIPOTECADA INDIVISA. El acreedor hipotecario impida que el deudor se le aplique una parte de la finca con un valor menos a la que le corresponda.

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Casos de transmisión de la hipoteca. Estos son: 1. Cesión de derechos 2. Subrogación 3. Cesión de deudas Duración y prórroga de la hipoteca. 1. La duración de la hipoteca . La hipoteca generalmente durará por todo el tiempo que subsista la obligación que garantice, y cuando no tuviere término para su vencimiento la hipoteca no podrá durar por más de diez años. 2 . La prórroga de la hipoteca. La hipoteca se puede prorrogar, ya sea de una manera expresada o de un modo tácito. Prorroga expresa. Cuando los contratantes de una manera externa manifiestan su conformidad para que la hipoteca se prorrogue por el mismo término convenido o por un término menor de la obligación principal.

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b) Prorroga tácita . Es tacita la que continúa por el hecho de prorrogarse el plazo de la obligación principal garantizada. En este caso, la hipoteca se prorrogara por el mismo término de la deuda principal. c) Efectos de la prórroga. Si antes de que expire el plazo se prorroga la hipoteca por primera vez, la hipoteca conservara la prelación que le corresponda desde su origen.

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La extinción de la hipoteca Podrá pedirse y deberá ordenarse la extinción de la hipoteca en los siguientes casos: CUANDO SE PIERDE EL BIEN HIPOTECADO.- siendo la hipoteca un derecho real, existe en función de la cosa y ésta desaparece, es obvio que la hipoteca también desaparezca. La cosa se pierde: Cuando parece la cosa. Cuando queda fuera del comercio. Cuando desaparece sin tener noticias de ella. Cuando se tenga alguna noticia, pero la cosa no se puede recobrar 2. CUANDO SE EXTINGUE LA OBLIGACIÓN QUE SIRVIÓ DE GARANTÍA.- cuando no sólo se pierde la propiedad hipotecada que garantiza el cumplimiento de la obligación, sino que se extinga la obligación accesoria, si se extingue la obligación principal, se extingue la accesoria, como es la hipoteca.

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3. CUANDO SE RESUELVA O EXTINGA EL DERECHO DEL DEUDOR SOBRE EL BIEN HIPOTECADO.- si el deudor otorga la hipoteca y se resuelve, es decir, la pierde o de cualquier otra manera se extingue, también se extingue la hipoteca. CUANDO SE EXPROPIE EL BIEN HIPOTECADO.- se extiende que la expropiación es por causa de utilidad pública. En este caso, el pago de la expropiación que dará efecto al pago de la deuda. CUANDO SE REMATE JUDICIALMENTE LA FINCA HIPOTECADA.- si la que se remata es una finca hipotecada y se libera en todo o en parte la obligación principal, se extingue en todo o en parte la hipoteca. POR REMISIÓN DE LA DEUDA.- El acreedor puede remitir al deudor de la garantí hipotecarias, que es una obligación accesoria, pero esto no implica que haya una remisión o condonación de la duda principal. POR DECLARACIÓN DE ESTAR PRESCRITA LA ACCIÓN HIPOTECARIA.- La hipoteca prescribe en die años, contados desde que pueda ejercitarse la acción con arreglo al título inscrito. POR CONFUSIÓN.- Cuando el b ien hipotecado pasa a ser propiedad del acreedor principal, pues nadie puede tener gravámenes sobre sus propios bienes.

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Cancelación de la hipoteca. Consiste en anular en el Registro Público el contrato de hipoteca, para que deje de producir sus efectos jurídicos respecto a tercero. Diversas clases de cancelación: La cancelación voluntaria.- pueden cancelarse por consentimiento de las personas a cuyo favor estén hechas. La forma.- de hacerse mediante escritura pública. Representación.- los padres, los tutores y cualesquiera otros administradores, aunque habilitados para recibir pagos y dar recibos, sólo pueden consentir la cancelación del registro hecho en favor de sus representados, en caso de pago o por sentencia judicial. b ) Cancelación judicial.- las inscripciones y anotaciones pueden cancelarse por orden judicial.

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c) Cancelación total o parcial.- la cancelación de las inscripciones y anotaciones pueden ser total o parcial, según afecte al conjunto de la inscripción o una parte de la solamente. Podrá solicitarse y ordenarse la cancelación total de los siguientes casos: 1. Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de la inscripción. 2.Cuando se extinga por completo el derecho inscrito. 3.Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se haya hecho la inscripción o anotación. 4.Cuando se declare la nulidad de la inscripción. 5.Cuando judicialmente se vende el inmueble que reporte el gravamen, en el caso previsto por el articulo 2325 del Código civil; caso donde el juez mandará solicitar la cancelación. 6 .- cuando tratándose de una cédula hipotecaria o de un embargo, hayan transcurrido tres años desde la fecha de su inscripción.

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d) Cancelación de inscripción de hipotecas constituida como garantía de títulos transmisibles por endoso.- puede hacerse la cancelación en los siguientes casos: 1.-presentando la escritura otorgada por los que hayan cobrado los créditos, en la cual debe constar que fueron inutilizados los títulos endosables. 2.- por ofrecimiento del pago y consignación del importe de los títulos hechos de acuerdo con la ley. e) Cancelación de inscripción de hipotecas constituidas para garantizar títulos al portador.- procede si se hace constar la cancelación total de la emisión de los títulos por acta notarial si está recogida la emisión y en poder del deudor, para su posterior y debida inutilización.

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f) Cancelación total o parcial de la hipoteca que garantice títulos a la orden o al portador .- en el caso, es necesario que dé su consentimiento el representante común de los tenedores de estos títulos, siempre que esté autorizado para ello y declare bajo su responsabilidad que ha recibido el importe por lo que se cancela.

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Forma de efectuar la cancelación.- L as anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por caducidad o por la conservación de la inscripción. Los asientos de cancelación de una inscripción o anotación preventiva, expresarán: La clase de documentos en virtud del cual se practique la cancelación, su fecha y número si lo tuviere y el funcionario que lo autorice. La causa por la que se hace la cancelación. El nombre y apellidos de la persona a cuya instancia o con cuyo consentimiento se verifique la cancelación. La expresión de quedar cancelado total o parcialmente el asiento de que se trate. Cuando se trata de cancelación parcial, la parte que se segregue o que haya desaparecido del inmueble, o la que reduzca el derecho y la que subsiste.    

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