Conferencia Sima06

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INDICE 1.- Expansión inmobiliaria 4.- Otros Países 2.- Situación actual 3.- Inversión Española en el exterior 1

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1.- Expansión inmobiliaria 2

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Durante los últimos años se ha producido un despegue en el proceso de internacionalización de algunos sectores debido principalmente a: Aumento de las economías de escala Reducción de costes logísticos Homogeneización de las necesidades de la demanda En el caso de las empresas inmobiliarias el proceso de internacionalización es más reciente aunque muy relevante. Actualmente la actividad inmobiliaria ocupa el tercer lugar en cuanto a inversiones en el Exterior de la economía Nacional. Proceso de globalización- Introducción 3

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El proceso de Globalización no se puede entender sin antes analizar las causas que han llevado a tal circunstancia. La principal causa del proceso de internacionalización hay que encontrarlo en el periodo de expansión inmobiliaria que se ha vivido durante los últimos años (principalmente desde 1998). Esto ha provocado que el promotor inmobiliario tenga que buscar nuevos mercados: - Ya que el mercado Nacional tiene signos de madurez. - Para diversificar el negocio y por tanto, el riesgo. Antecedentes- expansión inmobiliaria 4

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Antecedentes- expansión inmobiliaria Ciclo expansivo inmobiliario español de la última década permitió recuperar beneficios de las empresas provocando: Mejoras de la posición patrimonial de las empresas. Mejoras de los procesos de comercialización. Mejoras en la administración. Diversificar su negocio. Salida de sus mercados naturales. Colaboración entre promotores y entidades financieras. A su vez, las promotoras han adquirido un tamaño suficiente como para poder internacionalizarse. La experiencia de ventas a extranjeros y el conocimiento de los mercados internacionales, especialmente británico, anima a los promotores. 5

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Antecedentes- expansión inmobiliaria Como muestra del ciclo expansivo que ha desarrollado el sector en estos últimos años, vamos a mostrar la evolución de las principales variables relacionadas, como son: Principales variables macroeconómicas relacionadas (PIB, desempleo nacional y empleo en el sector, tipos de interés y renta per cápita). Evolución del parque de viviendas Construcción de vivienda por tipo y año Evolución de las licencias concedidas por los Ayuntamientos Evolución del precio de las viviendas 6

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Antecedentes- expansión inmobiliaria Principales variables macroeconómicas 7

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Antecedentes- expansión inmobiliaria Evolución del parque de viviendas 8

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Antecedentes- expansión inmobiliaria Construcción de viviendas por tipo y año 9

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Antecedentes- expansión inmobiliaria Evolución de las licencias concedidas por los Ayuntamientos 10

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Antecedentes- expansión inmobiliaria Evolución del precio de las viviendas (con un año o menos de antigüedad) 11

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Antecedentes- expansión inmobiliaria Evolución del precio de las viviendas (con mas de una año de antigüedad) 12

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2.- Situación actual 13

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Una vez expuestas las principales causas del periodo de expansión inmobiliaria habida durante estos últimos años, vamos a enumerar los principales síntomas de madurez del mercado residencial que persisten hoy en día. Principalmente se pueden resumir en: Situación del sector durante el 2005 Condiciones financieras Explicación del proceso de desaceleración Situación actual 14

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Situación general durante el 2005 A lo largo del 2.005 la construcción está retomando la senda alcista, creciendo a ritmos superiores al 6%. Se volverán a superar las 750.000 viviendas iniciadas. El empleo y el consumo de cemento están en máximos históricos. Descenso de la inversión extranjera en el sector. Moderación de la demanda. Cambio de tendencia en el mercado: desaceleración en los precios de la vivienda. Los bajos tipos de interés y el dinamismo del empleo, van a seguir teniendo una evolución relativamente favorable. Situación actual 15

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Las condiciones financieras continúan mejorando gracias a: Aumento de los ingresos familiares, debido al incremento de ocupados por hogar y de los salarios Estabilización de los tipos de interés pero incremento en los plazos medios de concesión de hipotecas. Incremento de la competencia bancaria Si bien ha aumentado notablemente la capacidad de financiación de los hogares por el aumento de la renta familiar y la mejora de las condiciones financieras, los ratios de accesibilidad continuaron empeorando como respuesta a la subida de los precios de la vivienda Situación actual 16

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Proceso de DESACELERACION del sector, debido a: Contención de precios. Crecimiento de la oferta por encima de la demanda de vivienda. Moderación en la demanda Menor entrada de inversiones extranjeras en inmuebles, el cual afecta en mayor medida al mercado de segunda residencia Mayores rentabilidades de inversiones alternativas. Las previsiones indican que continuará la moderación de los precios de las viviendas (avance del 12% en el 2.005) y que será más acentuado en las zonas más orientadas al turismo Europeo. Para 2.006 la moderación será más intensa, con crecimientos en torno al 5% en los precios. Perspectivas del sector 17

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Resumen Consecuencias de la coyuntura actual Efectos del boom inmobiliario Incremento de la liquidez Madurez del mercado residencial Tamaño suficiente de promotoras Incertidumbre / desaceleración del sector Contención precios y demanda Necesidad de crecimiento / rentabilidad NECESIDAD DE NUEVOS MERCADOS GLOBALIZACION !! 18

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3.- Inversión Española en el exterior 19

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Las 30 primeras sociedades inmobiliarias españolas facturaron durante el 2005 unos 12.000 millones de Euros, representando un 3% menos que en el año anterior. Durante el 2005 la facturación correspondiente a ventas en el extranjero fueron aproximadamente 900 millones de Euros. Prácticamente todas las inmobiliarias mas importantes a nivel Nacional tienen presencia en el extranjero, principalmente en Francia, Portugal, Europa del Este y Marruecos. Inversión Española en el Exterior 20

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Dentro de la expansión Internacional, se distinguen dos grandes tipos de mercado de destino: Mercados consolidados (principalmente Francia) Se busca principalmente negocio patrimonial y en los que la estrategia de entrada suele ser la compra directa de empresas y activos, en operaciones de gran envergadura Mercados emergentes (Europa del Este y Portugal) El principal negocio es la promoción residencial. La estrategia de entrada habitual es junto con socios locales en Europa del Este y mediante crecimiento orgánico en Portugal. La relación directa existente en el binomio riesgo-rentabilidad también se cumplen en estos mercados. Las altas expectativas de rentabilidad están acompañadas de altas primas de riesgo (Países del Este) mientras que en los mercados consolidados las expectativas son menores pero también su incertidumbre. Europa Occidental concentra el 89% de la contratación exterior de las Compañías Españolas, seguida por América con un 8% y Marruecos un 3%. Inversión Española en el Exterior 21

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Hay una mayor vinculación a los mercados más cercanos (locales y regionales), pero el mercado nacional cada vez adquiere una mayor relevancia. La importancia del mercado nacional en la empresa inmobiliaria promedio aumenta un 13,1% en la estrategia futura de las Compañías. La salida al extranjero también pretende intensificarse notablemente en los próximos años con un crecimiento previsto del 22,1% en la puntuación futura de los mercados extranjeros sobre la actual. Inversión Española en el Exterior 22 Fuente: Barómetro Asprima

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Países Unión Europea 23

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La inversión de las principales inmobiliarias Españolas se ha circunscrito fundamentalmente a Francia y ha tenido como objetivo el posicionamiento en el negocio patrimonialista, principalmente de oficinas en París. Han sido dos empresas, Metrovacesa y Colonial, las que han seguido una estrategia bastante similar. Colonial adquirió en el 2004 la Compañía francesa Societé Fonciere Lyonnaise, empresa totalmente patrimonialista posicionada en el negocio de las oficinas en su mayor parte en París. Metrovacesa se hizo en 2005 con el control de la Sociedad francesa Gecina, empresa también totalmente patrimonialista. Estrategias comunes: Búsqueda de negocio patrimonial (principalmente oficinas), ya que en un mercado maduro como el francés las oportunidades de negocio en promoción son limitadas. Diversificación geográfica de la cartera patrimonial, teniendo en cuenta que el mercado de oficinas en España está fuertemente concentrado en Madrid y Barcelona. Entrada en el País mediante la adquisición directa de empresas (importancia del conocimiento del sector, la imagen de marca de la Compañía y el know how) Inversión Española en el Exterior 24

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Operaciones de gran envergadura financiera Explotación de las ventajas fiscales existentes en países europeos, derivadas del positivo tratamiento fiscal que permite la figura de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria (SIIC). Otras Compañías Españolas se han posicionado en menor medida en mercados consolidados tales como: Renta Corporación. Cuenta con siete edificios en París adquiridos en propiedad Fadesa. Se ha situado en el negocio promotor francés mediante la adquisición de la compañía francesa Financiere Rive Gauche. A su vezestá en fase de análisis para potenciales compras de suelo en París y sus cercanías. Chamartín Inmobiliaria. Dispone de un fondo inmobiliario destinado a inversiones patrimoniales en Europa, habiendo realizado sus primeras inversiones en Berlín, operando con el socio local alemán Merman. Inversión Española en el Exterior 25

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Países Unión Europea 26

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Países Unión Europea PORTUGAL Las principales argumentos para invertir en el mercado inmobiliario Portugués son: Proximidad geográfica y cultural Bajos precios y su ritmo de crecimiento, por debajo del 5% anual. Suelo más barato (entre un 35% y 40% sobre el precio final de la casa), viviendas de superficie mayor y mejores calidades Cultura de vivienda en propiedad y efecto de la inmigración como en España Si bien las rentabilidades esperadas son menores que en las de España (caso excepcional) 27

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Países Unión Europea FRANCIA Francia posee actualmente uno de los mercados de la vivienda mas efervescentes de la Unión Europea: Los precios han estado aumentado constantemente desde hace 8 años, presentado una tendencia a la aceleración La evolución de los precios de las viviendas unifamiliares y en copropiedad ha sido divergente, con una creciente preponderancia de las primeras. 28

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Países Unión Europea ALEMANIA El mercado de la vivienda ha experimentado en los últimos años diversos altibajos. Los precios de las viviendas y los alquileres de las principales ciudades occidentales aumentaron de manera moderada, mientras que el exceso de oferta de las zonas orientales deprimieron el mercado. En términos generales se ha producido una inmovilidad de los precios en términos reales durante la última década. A nivel Nacional, la construcción de viviendas se ha desplomado en relación con el alza experimentada hace unos años. 29

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Países Unión Europea REINO UNIDO El mercado de la vivienda en el Reino Unido registró un retroceso en el verano del 2004, debido a: Aumentos en los tipos de interés. Pérdida de confianza generalizada acerca de la evolución de los precios de la vivienda. 30

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Oportunidades: países del este 31

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Factores macroeconómicos Evolución socio-económica favorable Solidez sector financiero Potencial de crecimiento Renta per cápita (mejor medidor de la demanda de vivienda) Crecimiento del PIB Mercado Residencial Reducido tamaño mercado residencial Reducido ratio viviendas terminadas/1000 habitantes Aunque reducido precios vivienda!! Oportunidades: países del este ¿Porqué? 32

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La estrategia de penetración en estos mercados presenta las siguientes características principales: Posicionamiento en negocio de promoción, fundamentalmente residencial. Los principales factores explicativos son: El know how de las compañías españolas, La escasez de producto patrimonial adecuado en esto países Existencia de suelos disponibles a precios atractivos La estrategia como mecanismo de entrada es variada: Entrada con socios locales (como por ejemplo, Fadesa y Realia en Polonia o Grupo Prasa en Rumanía) Entrada con socios extranjeros, pero no locales (como el caso de la alianza entre Hansa Urbana y la Holandesa Bouwfons) Entrada sin socios locales, utilizando la propia estructura nacional de la compañía, mediante la adquisición directa de activos, con aperturas de delegación o con la creación de una sociedad propia. Oportunidades: países del este ¿Porqué? 33

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Oportunidades: países del este Es uno de los líderes en el mercado inmobiliario del sudeste de Europa, manteniendo un alto potencial comercial y de turismo en el sector inmobiliario. La estabilidad macroeconómica en el país Búlgaro atrae inversión procedente de fuera de sus fronteras y estimula la inversión interior. Si este clima positivo se mantiene se espera un crecimiento en las rentabilidades de las inversiones inmobiliarias situándolas en torno al 15% - 20%. BULGARIA 34

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Se estima un déficit de al menos 1.500.000 viviendas y un objetivo de 140.000 casas nuevas al año. La trayectoria económica del país guarda más razones para confiar en su desarrollo que la simple necesidad habitacional. Su adhesión a la Unión Europea supuso la adaptación de su normativa al marco de la exigida por Europa y, por consiguiente, un margen de confianza que propicia la inversión extranjera en el país. Importancia del factor demográfico: aparte del propio crecimiento de la población, la inmigración es otro de los rasgos que configuran la demanda de vivienda. Oportunidades: países del este POLONIA 35

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Razones de Mercado: se estima que existirá una gran demanda de viviendas, naves industriales, centros comerciales y plataformas logísticas en los próximos años. Razones Geográficas: el país tiene fronteras con otras siete naciones en un radio de 500 kilómetros. Razones Económicas: todos los expertos aseguran que los precios van a acelerarse lentamente hasta llegar al promedio de la Unión Europea Oportunidades: países del este HUNGRIA 36

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Oportunidades: países del este CROACIA 37

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4.- Otros Países 38

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MEXICO Durante el 2005 el total de la inversión privada en el mercado inmobiliario se elevó a 2.112 millones de $, correspondiendo un 81% a inversión Nacional y un 19% a inversión extranjera. Los destinos de playa resultaron los lugares más atractivos para la inversión privada, captando el 75% del total de la inversión. El 54% de la inversión se destinó a la construcción y/o remodelación de desarrollos turísticos/inmobiliarios, mientras que un 40% fue para la construcción y/o remodelación de hoteles La inversión Española en el sector inmobiliario en México fue de 149,2 millones de $ (37,3% sobre el total de inversión extranjera) ocupando el segundo lugar tras EE.UU.. 39

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MEXICO Uno de los principales factores para la inversión inmobiliaria en México es el demográfico. En el año 2005 la población se eleva a los 106,4 millones de personas, de los cuales 37,7 millones se encuentran en la franja de edad comprendida entre los 25 y 49 años (edad para la adquisición de vivienda). Existe una favorable relación entre la población en edades dependientes y la población en edades laborales, lo que significa un mayor ingreso disponible (existen previsiones para que esta relación favorable se extienda hasta el año 2028). Se estima que existe un déficit de vivienda nueva de en torno a 1,8 millones. Si bien el crédito hipotecario está concentrado en los organismos gubernamentales, las mejoras en el entorno macroeconómico y del marco legal, está alentando la participación de la banca privada. La mayor participación de la Banca Privada está alentando las ventas en el segmento residencial al cual acude preferentemente. 40

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MARRUECOS MARRUECOS El Gobierno de Marruecos ha puesto en marcha un programa de desarrollo turístico hasta el año 2010, que tiene un presupuesto de 10.000 millones de dólares, y con el que pretende impulsar seis destinos en las costas atlántica y mediterránea (Nador, Larache, Casablanca, Essaouira, Agadir y Guelmim). El proyecto prevé el desarrollo de 150 hoteles, con 90.000 camas y otras 20.000 plazas en promociones residenciales y numerosos campos de golf. El Gobierno marroquí ha establecido importantes ventajas fiscales e incentivos públicos para impulsar el proyecto. El plan, denominado "Marruecos Visión 2010", tiene el respaldo del Banco Mundial, que ha destinado dos millones de dólares para el desarrollo de proyectos y estudios de viabilidad. 41

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MARRUECOS 42

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MARRUECOS Ejemplo de inversión: caso Fadesa FADESA inicia su actividad en Marruecos en el año 2001 con la instalación de una Delegación. Actualmente está promoviendo una promoción de viviendas en Rabat y otra en la ciudad de Agadir. Además, está construyendo un hotel de 84 habitaciones en el centro de Casablanca. Recientemente, FADESA ha firmado un convenio por el que le es adjudicado el complejo turístico Mediterrania-Saïdia (7 millones de metros), un Resort de 4ª Generación que pronto será un referente en el Mediterráneo. Complejo Mediterrania-Saïdia Inversión: 1.500 millones de Euros. Tres mil viviendas Seis hoteles Tres campos de golf Un puerto con 740 amarres y una amplia zona comercial y de servicios. Mediterrania Saïdia forma parte del Plan Azur Visión 2010, una iniciativa del Gobierno marroquí para poner en el mercado 120.000 camas turísticas. 43

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MARRUECOS 44

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