isannointi

SIVUTOIMISEN ISÄNNÖITSIJÄN peruskurssi: 

SIVUTOIMISEN ISÄNNÖITSIJÄN peruskurssi

Sisälmyksiä: 

Sisälmyksiä Ensimmäinen luentokerta: Oikeutta ja termejä Toinen luentokerta: Isännöinti ja taloyhtiö Kolmas luentokerta: Asunto-osakeyhtiön talous Neljäs luentokerta: Ryhmätehtävien purku ja esitys

Mikä meininki?: 

Mikä meininki? Yksi syy, miksi olet täällä? Yksi ajatus, mikä sinulla oli luokkaan astuessasi? Yksi tavara, minkä näet juuri nyt?

Niin miten se menikään…?Avoin yhtiö: 

Niin miten se menikään…? Avoin yhtiö

Niin miten se menikään…?Kommandiittiyhtiö: 

Niin miten se menikään…? Kommandiittiyhtiö Vastuunalainen Äänetön

Niin miten se menikään…?Osakeyhtiö: 

Niin miten se menikään…? Osakeyhtiö Vastuunalainen Äänetön

Siis mitä sitä oikein omistaakaan?: 

Siis mitä sitä oikein omistaakaan?

Asunto-osakeyhtiöt: 

Asunto-osakeyhtiöt Vuonna 1992 60 000 asunto-osakeyhtiötä 600 000 asuntoa 1,7 miljoonaa asukasta (nyk. 2 miljoonaa) 1/3 suomalaisista asuu asunto-osakeyhtiössä Suuntaus pienempiin yhtiöihin

Määrittely: 

Määrittely Yhtiö, jonka tarkoituksena on asuintalon omistaminen (1 tai useampi) Vähintään 2 huoneistoa Enempi kuin puolet asumiskäytössä Huoneistot osakkaiden hallinnassa

As.Oy versus Oy: 

As.Oy versus Oy Asunto-osakeyhtiö ei tavoittele voittoa vaan tyydyttää asumistarvetta Osin sama laki taustalla Periaatteessa verotetaan tulo- ja varallisuusverolain mukaisesti

Organisaatio: 

Organisaatio ks. kaavio Isännöitsijä = yhtiön toimitusjohtaja Valitsee hallitus Yhtiökokous päättää, valitaanko isännöitsijää vai ei, jos yhtiöjärjestyksessä ei ole asiasta mainintaa

No se kaavio sitten olisi: : 

No se kaavio sitten olisi: Yhtiökokous Tilintarkastajat Hallitus Isännöitsijä Toimihenkilöt, mm. kirjanpitäjä Suoritushenkilöstö, mm. siivooja, huoltomies Valitsee Valitsee Valitsee Valvoo Valvoo, antaa ohjeet Valvoo

Yhtiöjärjestys: 

Yhtiöjärjestys Yhtiön sisäinen ”laki” Pakollisia ja vapaamuotoisia säännöksiä Jälkimmäisistä esimerkkinä mm. korjausvastuurajan määrittely Vanhoja yhtiöjärjestyksiä ei tarvitse lain muutosten vuoksi muuttaa Esim. ulkomaalaispykälä edelleen yleinen Kiinteistöalan kustannus oy tuottaa materiaalia Esimerkki webbarilla!

Järjestysmääräykset: 

Järjestysmääräykset Antaa oikeudellisen merkityksen Malli webbarilla Loppupeleissä isännöitsijä tekee rajanvedon ”normaalin” ja ”epänormaalin” asumisen välillä Esimerkkejä:

Osakekirja ja osakeluettelo: 

Osakekirja ja osakeluettelo Osakekirja on pakollinen Osakeluettelo Ex. osakas- ja osakeluettelo, kirja joka ei ole enää lain mukainen Historia ei saa näkyä, tosin käytännössä näitä vielä pidetään Vaadittavat selvitykset: kauppakirja, maksutosite, omistusoikeuden ja hallintaoikeuden siirtotosite, varainsiirtoveron maksaminen, siirtomerkinnän toteaminen osakekirjasta

Isännöitsijätodistus: 

Isännöitsijätodistus Annetaan vain omistajalle hänen omasta osakkeestaan Pankille pyynnöstä Kiinteistövälitysliikkeelle voimassa olevaa myyntisopimusta vastaan Lomakkeet esim. Kemin Kiinteistöyhdistykseltä

Yhtiökokous: 

Yhtiökokous Yleinen toimivalta tehdä päätöksiä kaikista asioista joita ei sen toimesta ole esim. hallitukselle siirretty Varsinaisia ja ylimääräisiä, hallitus koollekutsujana Kevätkokous pidettävä alle 6 kk tilikauden päättymisestä Äänivalta: osake/ääni Oman äänen voi siirtää valtakirjalla Osakkaalla saa olla avustaja Muita läsnäolijoita esim. ammattilaiset, vuokralaiset mm. asukasdemokratian nimissä Tilintarkastajilla oikeus olla läsnä toimensa puolesta

Slide20: 

Yhtiökokous valitsee tilintarkastajat ja hallituksen Yhtiökokouksessa oltava aina osakeluettelo näkyvillä mahd. äänestystilanteita varten (pj:n vastuulla) Pöytäkirja oltava puhtaaksi kirjoitettu 1 kk:n kuluessa Yksittäinen osakas voi pyytää jäljennöksen pöytäkirjasta kohtuullista korvausta vastaan webbarilla yhtiökokouskutsumalli

Hallitus: 

Hallitus Tulee huolehtia yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä Yhtiökokous valitsee, määrää toimikauden ja erottaa Hallituksen kelpoisuudesta Yli puolet ETA-alueelta Isännöitsijä ETA-alueelta Ei vajaavaltaisia Konkurssissa tai liiketoimintakiellossa oleva ei muuta kuin alioikeuden poikkeuksella Velkajärjestely ei ole este Yleensä osakkeen omistaja

Slide22: 

Hallituksen kokous on päätösvaltainen kun väh. ½ sen jäsenistä on paikalla Hallituksen pöytäkirja ei ole julkinen asiakirja

Hallituksen tehtävät: 

Hallituksen tehtävät Yhtiövastikkeen maksutavan ja –ajan määrääminen Lunastusmenettelyyn liittyvät tehtävät Osakekirjaan tehtävät merkinnät Osakeluettelosta ja sen pitämisestä huolehtiminen Erilaisten perittävien maksujen hyväksyminen (isänn.tod., jäljennökset ptk., osakeluettel.) Varsinaisen ja ylimääräisten yhtiökokousten koollekutsuminen Myös osakkeenomistajien tai tilintarkastajan vaatimuksesta

Slide24: 

Isännöitsijän nimeäminen Osakkeenomistajan esittämän asian saattaminen yhtiökokouksen käsiteltäväksi Yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröiminen Kirjanpidon ja varainhoidon asianmukaisen järjestämisen valvonta Osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun valvonta Tilinpäätöksen ja talousarvion sekä toimintakertomuksen (laatiminen) ja allekirjoittaminen Isännöitsijä yl. laatii

Slide25: 

Huoneistokohtaisten muutostöiden valvominen ja luvan hakeminen viranomaisilta Esim. saunan rakentaminen Yhtiölle kuuluvien huoneistokohtaisten korjausten toteuttaminen Pääsy huoneistoon Hallituksen jäsen ja isännöitsijä, voivat valtuuttaa esim. korjausmiehen Huoneiston oikean käyttötarkoituksen valvominen ja muuttaminen Huoneiston haltuunottamisen eri vaiheet Nämä kaikki on lähinnä valvontaa

Tilintarkastajat: 

Tilintarkastajat Valvova elin; valvoo samalla hallitusta ja isännöitsijää Yksikin riittää, riippuu yhtiöjärjestyksestä Yleensä toinen on ammattilainen, toinen asukas Kelpoisuudesta Laskentatoimen ja taloushallinnon tuntemus Jos >100 huonetta, vaaditaan HTM-tilintarkastaja Jäävejä: sukua hallituksen jäsenille tai saamassa muuta etuisuutta asemastaan Ongelmien sattuessa myös tilintarkastaja on vastuussa tilinpäätöksen oikeellisuudesta

Slide27: 

Pienet ohjeet hallitukselle ja isännöitsijälle laitetaan muistioon. Ei tarvitse julkistaa yhtiökokouksessa Suoritetaan siellä, missä tilintarkastaja haluaa Tarkastuksen kohteet: Tositteet, tilinpäätös, tuloslaskelma, tase, tase-erittelyt, liitetiedot Hallinnon tarkastaminen: hallituksen pöytäkirjat, yhtiökokouksen pöytäkirjat Työntekijöiden palkat ja palkkiot

Slide28: 

Veroilmoitus, jos tilikauden tappio halutaan vahvistaa 5 vuotta aikaa kuolettaa SUMU-suunnitelmat eivät ole pakollisia Tilintarkastajan palkkion määrää yhtiökokous

Isännöitsijä: 

Isännöitsijä Tehtävänä hallinnon ja yhtiökokouksen asioiden valmistelu Pakollinen, jos yhtiöjärjestys niin määrää Muutoin hallitus hoitaa nämä toimet Oltava fyysinen henkilö Kelpoisuus Sama kuin hallituksen kohdalla Tehtävänä pääsääntöisesti muodostuneen käytännön mukaiset tehtävät

Summa Summarum: 

Summa Summarum Paljon toimijoita, mitä jäi käteen? Kuka ketäkin käskee ja kuka mistäkin vastaa?

ISÄNNÖINTI ja taloyhtiö: 

ISÄNNÖINTI ja taloyhtiö Toinen luentokerta

Isännöitsijän tehtävät: 

Isännöitsijän tehtävät Johtaa, ohjaa ja suunnittelee asOy:n toimintaa Hoitaa yhtiön juoksevat asiat lain, yhtiöjärjestyksen tai järjestyssääntöjen, annettujen päätösten ja ohjeiden mukaisesti Panna täytäntöön hallituksen ja yhtiökokouksen sille antamat tehtävät Pitää huolta kirjanpidosta, talouden- ja varallisuuden hoidosta sekä näiden valvonnasta Tai jakaa ko. vastuut muille, jollei itse siihen kykene Kantaa vastuu toiminnastaan hallitukselle ja yhtiökokoukselle

Slide33: 

Ottaa ja erottaa yhtiön palveluksessa olevat henkilöt sekä määrätä heidän tehtävistään, työnjaosta sekä palkkaeduista. Huolehtia taloyhtiön sopimusasiat Valmistella hallituksen ja yhtiön kokouksissa käsiteltävät asiat ja hankkia päätöksentekoa varten tarvittavat lisäselvitykset ja avustaa päätöksenteossa Mukaan lukien ilmoitusvelvollisuudet eri viranomaisille Kantaa ja vastata asunto-osakeyhtiön puolesta ja edustaa sitä Hoitaa yhtiötä rehellisesti ja huolellisesti

Slide34: 

Valvoa ja tarkastaa, että työntekijät täyttävät velvollisuutensa Seurata talouden kehittymistä Huolehtia tiedottamisesta Mitata ja arvostella kiinteistönhoitohenkilökunnan toimia Huolehtia tarvehankintojen suorittamisesta ja huoltotoimenpiteistä sekä niiden valvonnasta Kunnossapito, korjaus ja perusparannustyöt Valmistella tilinpäätös ja vuosikertomus

Slide35: 

Allekirjoittaa tilinpäätös Allekirjoittaa asunto-osakeyhtiön veroilmoitus ja muut asiakirjat Vuokrata edelleen yhtiön omistamat huoneistot Huolehtia vakuutusturvasta Nämä kaikki on toteuttamista

Isännöintialan mielikuvat: 

Isännöintialan mielikuvat Kiinteistöalaa kuvattiin kasvavana, kehittyvänä ja aikaansa seuraavana toimialana. Isännöitsijää valittaessa keskeisimpiä seikkoja isännöintialan koulutus ja kokemus yhteistyökyky ja henkilösuhteet kyky tarjota teknisiä isännöintipalveluja.

Slide37: 

TILAAJA TOIMEKSISAAJA TILAAJA JA TOIMEKSISAAJA KIINTEISTÖNHOIDON JA ISÄNNÖINNIN SOPIMUSPROSESSI

Asumisen, omistamisen ja ylläpidon tavoitteet: 

Miten valistunut ja aikaansa seuraava asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja haluaisi, että yhtiössä hallinto, talous, asuminen ja kiinteistön ylläpito on hoidettu silloin, kun se on hoidettu parhaalla mahdollisella tavalla? Asumisen, omistamisen ja ylläpidon tavoitteet

Ylläpitotason määrittely: 

Ylläpitotason määrittely Päätetään eri ylläpidon osille tasot kiinteistöstrategian mukaisesti Kootaan tasojen mukaisesti palvelupaketit Tuotteiden valitut tasot voivat vaihdella kunhan kokonaisuus säilyy valitulla tasolla

Slide40: 

Ylläpitotasot

Kiinteistönpidon tehtävä- ja tuoteluettelo: 

Kiinteistönpidon tuotenimikkeistö Palveluryhmät Sopimuskohtainen palvelupaketti Kunnossapito ja korjausrakentaminen Isännöinti Tukipalvelut Hoito ja huolto Ulkoalueiden hoito Siivous Jätehuolto Vartiointi Muut Hallinto Taloudenhoito . . . . Teknisten järjes- telmien hoito . . . Lumityöt . . . jne. ISÄNNÖINTI- SOPIMUS KIINTEISTÖNHOITO- SOPIMUS Kiinteistönpidon tehtävä- ja tuoteluettelo

Vastuunjako ja -rajat: 

Työnjako isännöitsijän, kiinteistö- palveluyrityksen ja tilaajan välillä Palvelupaketin kattavuus Muut toimijat S. Äijälä Vastuunjako ja -rajat

Sopimusneuvottelut: 

Kokouksen avaus ja järjestäytyminen Läsnäolijoiden toteaminen Tarjousaineisto ja sen täsmennykset Palvelukokonaisuuden tavoitteet ja kiinteistönhoitokokonaisuudet Vastuurajat ja veloitusperiaatteet Lisä- ja muutostyöperiaatteet Yhteistyön periaatteet Laadunvarmistusmenettelyt Palvelutuottajan resurssit ja aikataulu Sopimusluonnos  Kiinteistökäynti Kokouksen päättäminen Sopimusneuvottelut

Sopimus: 

Sopimuskohde Sopimuksen osapuolet Toimeksiannon sisältö Sopimuksen voimassaolo Maksuperuste ja sopimushinta Maksuehdot Hinnantarkistusmenettely Sopimusasiakirjat ja pätevyysjärjestys Allekirjoitukset S. Äijälä Sopimus

Asunto-osakeyhtiön talous ja verotus: 

Asunto-osakeyhtiön talous ja verotus Kolmas luentokerta

Asunto-osakeyhtiön talous ja verotus: 

Asunto-osakeyhtiön talous ja verotus Talousarvio Isännöitsijä esittelee hallitukselle joka edelleen esittelee yhtiökokoukselle Hyvä hetki laadinnalle kun takana on n. 10 kk edellistä vuotta Kirjanpito Peruskirjanpito joko isännöitsijällä tai erillisellä toimeksipanijalla Tositetarkastus esim. puheenjohtajalla - vapaaehtoinen

Slide47: 

Tilinpäätös Aikaa 3 kk Tilintarkastuskertomus

Talousarvio: 

Talousarvio Arvioidaan kiinteistön menoja Esim sähkö, vakuutukset, jätemaksut jne. Jakoperusteena neliöt tai osakkeiden lkm. Lähtökohtana kulut asunto-osakeyhtiössä Arvioidaan tulevia kuluja Jokainen kohta erikseen, yksitellen arvioituna Edellisen vuoden toteuma pohjana tai kuluneen vuoden alkupuolen toteuma

Käyttö ja huolto: 

Käyttö ja huolto Esim. hissin huoltomaksut jne. Korjaukset ja huolto Esim. putkistoremontti otetaan erikseen, ohi tavallisen talousarvion Yleensä vaatii ylimääräisen yhtiökokouksen, jossa sovitaan lainan tarpeesta Veloitetaan osakkailta pääomavastikkeella Budjetoidaan omana eränään

Slide50: 

Kun on kulut selvillä, siirrytään tuottoihin Lasketaan henkilöluvun mukaan kuukausimaksu esim. vedelle, sähkölle tms. Välttämättä ei aina peritä todellista vesimaksua 0.058% karkeasti ottaen megawattihinnasta vastaa lämpimän veden kuluja. Aina ei tiedetä, montako asukasta talossa asuu Perustuu asukkaan rehellisyyteen Muita maksuja Saunamaksu, autopaikkamaksu jne. Yleensä peritään tietty à hinta per kuukausi Hallitus määrittelee, yhtiöjärjestys mahdollistaa Ei erikseen kesäaikaa ja talviaikaa vaan jakoperuste 12 kk

Hoitovastike: 

Hoitovastike Ne erät, mitä ei ole peritty käytön tai à-hinnan mukaan, veloitetaan hoitovastikkeena

Pääomavastike: 

Pääomavastike Peritään, jos taloyhtiöllä on lainaa Yleensä uusissa taloissa Asukas voi ostaa kohteen joko ilman lainaa tai lainan kanssa Korjausta varten otetuista lainoista vastaa ne osakkaat, jotka ovat hankkeeseen sitoutuneet Lainan lisäksi erässä mukana pankin kulut, lyhennykset ja korot Vuoden lopussa eritellään nämä erät toisistaan. Esitetään tilinpäätöksessä ja täsmäytetään. Jakoperusteena osakkeet tai neliöt

Yli kulujen kerätyt erät: 

Yli kulujen kerätyt erät Rahaa voidaan kerätä yli kulujen Esim. vuosikorjausraha Erää ei ole nimetty mihinkään tiettyyn kohteeseen vaan voidaan käyttää siihen, mikä on kiireisin Rahastot voidaan myös ”korvamerkitä” alusta asti esim. asuintalovaraus, enimmillään 68 euroa/bruttoneliö 5 vuotta aikaa käyttää rahastoitu erä

Slide54: 

Taloyhtiön ylijäämiä voidaan myös hyödyntää rahaston tai yli kerätyn erän tapaan

Tilinpäätös: 

Tilinpäätös Kun hallitus käsittelee tilinpäätöstä, tulisi sen saada käsiinsä Pitkä tuloslaskelma Pitkä tase Näissä enemmän vertailuja; mm. kuluvan vuoden rinnalla edellinen tilikausi ja talousarvio Yhtiökokouskutsun liitteeksi riittää ns. lyhyt tuloslaskelma, tase, erilaiset erittelevät laskelmat ja toimintakertomus

Toimintakertomus: 

Toimintakertomus Kertoo Yhtiön perustiedot Pidetyt yhtiökokoukset (varsinaiset ja ylimääräiset) Hallituksen jäsenet, puheenjohtajan ja varsinaiset/varajäsenet. Tilintarkastajat Montako kertaa hallitus on kokoontunut Toimikausi yleensä = kalenterivuosi

Case kohde: Asunto Oy: 

Case kohde: Asunto Oy Etenemisjärjestys Onko veloitusperusteet ok? Mitä tuloslaskelma ja tase kertovat asunto-osakeyhtiön tilasta ja taloudellisesta asemasta? Onko hoito- ja rahoitusvastikkeiden suhde ok?

Esimerkki: Asunto OyTavanomaisia työmenekkejä: 

Esimerkki: Asunto Oy Tavanomaisia työmenekkejä

Esimerkki: Asunto OyLämmityskulut yleensä: 

Esimerkki: Asunto Oy Lämmityskulut yleensä Kulutus/kWh/m3/vuosi

Esimerkki: Asunto OyVeden kulutus yleensä: 

Esimerkki: Asunto Oy Veden kulutus yleensä Kulutus litraa/hlö/vrk

Esimerkki: Asunto OySähkön kulutus yleensä: 

Esimerkki: Asunto Oy Sähkön kulutus yleensä Kulutus kWh/m3/vuosi

Slide62: 

Olennaiset tapahtumat tilikaudella (sanallinen kertomus) Putkirikot jne. Tilikauden jälkeen tapahtuneet olennaiset tapahtumat Arvio tulevasta kehityksestä Energia ja vedenkulutus Esim. viiden vuoden periodilla, ominaiskulutuksineen Osakesiirrot Mitkä huoneistot on vaihtaneet omistajaa

Slide63: 

Osakepääoman korotukset Haltuunotetut huoneistot Hankelaskelmat Ei-normaalit huoltokorjaukset Esim. lämpimän veden käytön säädinjärjestelmä Hallituksen ehdotus tilikauden tuloksen käsittelemiseksi Nyrkkisääntö: taloyhtiöllä tulisi olla yhden kuukauden vastikkeita vastaava määrä rahaa

Liitetiedot: 

Liitetiedot Pakollisia tietoja Tilinpäätöksen laatimista koskevat Tuloslaskelmaa koskevat Taseen vastaavaa koskevat Taseen vastattavaa koskevat Oman pääoman erien muutokset Yli viiden vuoden kuluttua erääntyvät lainat

Slide65: 

Vakuudet ja vastuusitoumukset Vakuudet, panttikirjat, leasingvastuut Liitetiedot henkilöstöstä Määrä ja palkat sivukuluineen Omistukset muissa yhtiöissä Vakuutusyhtiön osakkeet, toisen taloyhtiön osakkeet ja omistukset (esim. parkkitalo, lämpöyhtiö tms.)

Slide66: 

Kirjanpitoaineisto Millä menetelmillä kirjanpitoa on pidetty Tämän osan kirjoittaa alle koko hallitus Tämän lisäksi tilintarkastajat antavat erillisen tilintarkastuskertomuksen

Vastikelaskelma: 

Vastikelaskelma Hoitotuotot Hoitovastikkeet, vesivastikkeet, satunnaiset tuotot, korkotuotot, osinkotuotot Hoitokulut Korkokulut, muut rahoituskulut, satunnaiset kulut, välittömät verot, hoitolainojen lyhennykset, aktivoidut hankinnat

Rahoituslaskelma: 

Rahoituslaskelma Pääomatuotot Rahoitusomaisuus (eli vaihtuvat vastaavat) miinus lyhytaikainen vieras pääoma

Erikoistapauksia: 

Erikoistapauksia Hallintaanottomenettely Korjausvastuut

Hallintaanottomenettely: 

Hallintaanottomenettely Perustelut Vastikkeet toistuvasti maksamatta Huoneistoa käytetään huonosti Huoneistoa käytetään sopimuksen vastaiseen tarkoitukseen Huoneistossa vietetään häiriötä tuottavaa elämää

Slide74: 

Toimet: Kirjallinen ilmoitus Mukana ”seurantapäiväkirja” häiriöistä Perusteena järjestysmääräysten rikkominen Hallitus + isännöitsijä tekee ja yhtiökokous hyväksyy Jos oikaisua ei tapahdu, yhtiökokous tekee hallintaanottopäätöksen Esim. kolmeksi vuodeksi Annetaan 60 päivän aikana tiedoksi osakkaalle/asukkaalle

Slide75: 

Osakkaan/asukkaan haastettava yhtiö oikeuteen 30 pv:n kuluessa Ellei moitita, häätö ns. suppealla haastehakemuksella Jos moititaan, tuomioistuimen päätöksellä Haltuunoton jälkeen: Taloyhtiö tarkistaa asunnon kunnon ja saa tehdä omistajan lukuun ”pensseliremontin” Asunto-osakeyhtiö ryhtyy viipymättä vuokraustoimiin (max 1v sopimus) Jos asia korjaantuu, voidaan vuokraus keskeyttää

Päivän polttavaa: Korjausvastuut: 

Päivän polttavaa: Korjausvastuut Asunto-osakeyhtiöllä on vastuullaan kostean tilan alkuperäiset seinämatot, jos se on ainoa kosteuseriste Kostean tilan vesivahingosta vastaa viime kädessä osakeyhtiö, jollei kyseessä ole tuottamuksellinen teko esim. aikaisemmalta osakkeenomistajalta Vakuutusyhtiö maksaa vesivahinkokorvausta, jos vesi on peräisin talon kiinteistä laitteista Esim. vesi- tai viemäriputkesta Kostean tilan remontista on nykyään tehtävä ilmoitus Hallitus valvoo toteutusta, avustajan käyttö sallittu